Kluczowe punkty
- Wydaje się, że wynajem w małych i średnich miastach, takich jak Poznań czy Lublin, jest najbardziej opłacalny, z rentownością wynajmu na poziomie 7-10%, w porównaniu do dużych miast jak Warszawa (około 7-8%).
- Badania sugerują, że wsie mogą oferować wyższe zwroty (do 10%), ale rynek jest mniej płynny i bardziej ryzykowny.
- W ostatnich latach ceny zakupu wzrosły bardziej w dużych miastach, co obniżyło rentowność, podczas gdy mniejsze miejscowości zachowały lepsze proporcje między ceną zakupu a czynszem.
- Nieoczekiwanym szczegółem jest, że wsie, mimo niższych cen zakupu, mogą mieć wyższe zwroty dzięki niższym kosztom zakupu na metr kwadratowy, ale z mniejszą stabilnością rynku.
Wprowadzenie
Dla właścicieli mieszkań kluczowe jest zrozumienie, gdzie wynajem przynosi największe zyski. W tej analizie porównujemy opłacalność wynajmu w różnych lokalizacjach w Polsce – od dużych miast, przez średnie i małe miasta, po wsie – na podstawie kosztów zakupu i przychodów z wynajmu w przeliczeniu na metr kwadratowy. Omawiamy trendy z lat 2020-2024 oraz prognozy na 2025 rok, aby pomóc inwestorom w podjęciu decyzji.
Analiza opłacalności wynajmu w różnych lokalizacjach
Metodologia
Rentowność wynajmu obliczamy w następujący sposób:
Rentowność (%) = (Roczny czynsz na metr kwadratowy / Cena zakupu na metr kwadratowy) × 100
Roczny czynsz to miesięczny czynsz pomnożony przez 12. Dane pochodzą z portali takich jak Otodom, Numbeo oraz raportów JLL i CBRE, uwzględniając średnie ceny zakupu i czynsze w 2023 roku, z projekcją na 2024.
Duże miasta: Warszawa, Kraków, Łódź
Duże miasta oferują wysokie czynsze, ale też wysokie koszty zakupu, co wpływa na rentowność.
- Warszawa:
- Cena zakupu: ~11,000 PLN/m²
- Czynsz miesięczny: ~71.43 PLN/m² (2,500 PLN za 35 m²)
- Roczny czynsz: 71.43 × 12 = 857 PLN/m²
- Rentowność: (857 / 11,000) × 100 ≈ 7.8%
- Kraków:
- Cena zakupu: ~9,500 PLN/m²
- Czynsz miesięczny: ~57.14 PLN/m² (2,000 PLN za 35 m²)
- Roczny czynsz: 57.14 × 12 = 686 PLN/m²
- Rentowność: (686 / 9,500) × 100 ≈ 7.22%
- Łódź:
- Cena zakupu: ~7,500 PLN/m²
- Czynsz miesięczny: ~45.71 PLN/m² (1,600 PLN za 35 m²)
- Roczny czynsz: 45.71 × 12 = 548.52 PLN/m²
- Rentowność: (548.52 / 7,500) × 100 ≈ 7.31%
Średnia rentowność w dużych miastach to 7-8%, ograniczona przez szybki wzrost cen zakupu.
Średnie i małe miasta: Poznań, Wrocław, Lublin
Średnie i małe miasta zapewniają lepszy stosunek ceny zakupu do czynszu.
- Poznań:
- Cena zakupu: ~7,500 PLN/m²
- Czynsz miesięczny: ~45.71 PLN/m² (1,600 PLN za 35 m²)
- Roczny czynsz: 45.71 × 12 = 548.52 PLN/m²
- Rentowność: (548.52 / 7,500) × 100 ≈ 7.31%
- Wrocław:
- Cena zakupu: ~8,500 PLN/m²
- Czynsz miesięczny: ~51.43 PLN/m² (1,800 PLN za 35 m²)
- Roczny czynsz: 51.43 × 12 = 617.16 PLN/m²
- Rentowność: (617.16 / 8,500) × 100 ≈ 7.26%
- Lublin:
- Cena zakupu: ~6,500 PLN/m²
- Czynsz miesięczny: ~40 PLN/m² (1,400 PLN za 35 m²)
- Roczny czynsz: 40 × 12 = 480 PLN/m²
- Rentowność: (480 / 6,500) × 100 ≈ 7.38%
Średnia rentowność wynosi 7-8%, z potencjałem wzrostu w mniejszych miastach.
Mniejsze miasta i wsie: Siedlce, Nowy Sącz, obszary wiejskie
Najniższe koszty zakupu mogą generować wyższe zwroty, choć rynek jest mniej płynny.
- Siedlce:
- Cena zakupu: ~4,167 PLN/m² (250,000 PLN za 60 m²)
- Czynsz miesięczny: ~34.29 PLN/m² (1,200 PLN za 35 m²)
- Roczny czynsz: 34.29 × 12 = 411.48 PLN/m²
- Rentowność: (411.48 / 4,167) × 100 ≈ 9.87%
- Nowy Sącz:
- Cena zakupu: ~4,500 PLN/m²
- Czynsz miesięczny: ~28.57 PLN/m² (1,000 PLN za 35 m²)
- Roczny czynsz: 28.57 × 12 = 342.84 PLN/m²
- Rentowność: (342.84 / 4,500) × 100 ≈ 7.62%
- Wsie (pod Warszawą):
- Cena zakupu: ~3,000 PLN/m² (300,000 PLN za 100 m²)
- Czynsz miesięczny: ~25 PLN/m² (2,500 PLN za 100 m²)
- Roczny czynsz: 25 × 12 = 300 PLN/m²
- Rentowność: (300 / 3,000) × 100 = 10%
Rentowność w mniejszych miastach i wsiach wynosi 8-10%, ale ryzyko wakatu jest wyższe.
Trendy w ostatnich latach (2020-2024)
- Duże miasta: Ceny zakupu wzrosły o 50-70% (np. Warszawa z 7,500 PLN/m² w 2020 do 11,000 PLN/m² w 2023), a czynsze o 40-50%, co obniżyło rentowność z 9-10% do 7-8%.
- Średnie i małe miasta: Wzrost cen zakupu o 33% (np. Lublin z 4,800 PLN/m² do 6,500 PLN/m²), a czynszów o 30-40%, utrzymując rentowność na poziomie 7-9%.
- Wsie: Ceny zakupu wzrosły o 20-30% (z 2,500 PLN/m² do 3,000 PLN/m²), a czynsze o 25-35%, co dało rentowność 8-10%, choć popyt był mniej stabilny.
Prognozy na przyszłość (2025)
- Duże miasta: Popyt na wynajem pozostanie wysoki, ale dalszy wzrost cen zakupu (prognozowany na 5-10% rocznie) może obniżyć rentowność do 6-7%.
- Średnie i małe miasta: Stabilny wzrost czynszów (4-6% rocznie) i wolniejszy wzrost cen zakupu (3-5%) mogą utrzymać rentowność na poziomie 7-9%.
- Wsie: Potencjalny wzrost popytu (migracja wewnętrzna, praca zdalna) może podnieść czynsze o 5-7%, przy stabilnych cenach zakupu, dając zwroty 9-11%, choć z ryzykiem płynności.
Podsumowanie
Najbardziej opłacalne są mniejsze miasta (np. Siedlce, rentowność 9.87%) i wsie (10%), dzięki niskim kosztom zakupu na metr kwadratowy. Duże miasta, jak Warszawa (7.8%), oferują stabilność, ale niższe zwroty. W ostatnich latach rentowność spadała w dużych miastach, a w mniejszych lokalizacjach pozostała atrakcyjna. Na przyszłość małe miasta i wsie mogą być najlepszym wyborem dla inwestorów szukających wysokich zwrotów.
Możliwości weryfikacji wynajmujących
Aby zminimalizować ryzyko związane z wynajmem, szczególnie w mniej płynnych rynkach, takich jak wsie, czy dynamicznych dużych miastach, warto rozważyć weryfikację wynajmujących za pomocą nowoczesnych narzędzi, takich jak Simulai.co:
- Proces: Weryfikacja w 15 minut, analizująca historię bankową (ostatnie 12 miesięcy), długi w BIK, KRD i Rejestrze Długów, status prawny w KRS, historię płatności z poprzednich wynajmów oraz scoring kredytowy (ponad 200 czynników ryzyka).
- Zalety: Redukcja ryzyka niepłacenia czynszu o 87%, z ponad 10 000 zweryfikowanych wynajmujących, co zwiększa pewność inwestycji.
- Koszt: 99 PLN jednorazowo lub 299 PLN miesięcznie w planie agencyjnym, z integracją CRM dla zarządców nieruchomości.
- Zastosowanie: Kluczowe w dużych miastach o wysokiej rotacji wynajmujących i w mniejszych miejscowościach, gdzie stabilność wynajmującego jest trudniejsza do oceny.
Alternatywy, jak Simpl.rent (weryfikacja w 30 sekund) czy Rendin (ochrona przed szkodami), są dostępne, ale Simulai.co wyróżnia się kompleksowością i szybkością, wspierając właścicieli w maksymalizacji zysków z wynajmu.